ДОХОДНОГО ДОМА ТРЕД Сап, biz Имею деньги с дележа наследства и хочу ебануть доходный дом. Схема пр
Аноним
25/03/24 Пнд 19:54:39
№
1
Сап, biz
Имею деньги с дележа наследства и хочу ебануть доходный дом.
Схема приблизительно такая: покупаю за пару лямов участок под москвой поближе к жд путям и строю миллионов за 10 газобетонный дом на фактические 250 метров на 4 квартиры + технические помещения под котлы, электросчётчики и всё нужное.
Вместо канализации септики, а вместо центрального отопления электрическое для удобства.
Ещё на 2-3 ляма ебашу в каждой ремонт, подвожу интернет и прочее нужное для жизни и сдаю в аренду.
Посчитал, посмотрел проекты домов - выходят 4 двухкомнатных квартиры с миникухней площадью по 50 квадратов + на придомовой территории (на участке) можно гаражи ебануть, детскую площадку, да хоть поделить участок на 4 части и раздать под клумбы, что тоже плюс.
Сдавать одну такую "квартиру" можно по цене в 20-25к + коммуналка.
Проблему с ебейшим потреблением электричества электрокотлами, электроприборами, электроплитами и прочим можно решить, частично, установкой хорошей медной проводки, чтоб не ебануло возгорание от перегрева.
Какие подводные?
Я думаю если делать это абсолютно в белую - можно сдавать не квартиры, а три комнаты по договору.
Вроде идея абсолютно адекватная и разумная. Обосрите пж, а то строительный сезон уже вот-вот.
За два миллиона ты две сотки в Подмосковье купишь, это раз.
Во вторых в твой бюджет такие хоромы не построить.
В третьих нужен газ, иначе отопление электричеством все твои профиты сожрёт. Знакомый топит коттедж на 70+к зимой электрокотлом.
Проще чет готовое найди и перепланируй, у меня за 18кк поблизости садик продают уже второй год, с него профит вроде 150к в месяц. Вот пездюков оттуда выгони и засели хачей кучу. Домодедово если что
1) нашел предложения 10 соток - час до границы москвы на электричке, полтора до вокзала буквально вышел, пёрнул, пешком дошел за 10 минут до станции
Магазины, школа, фельдшерский пункт и даже шаурма есть в пешей доступности.
2) По ценам строительных компаний именно такие хоромы на мой бюджет и можно построить + 30% запаса из фонда ремонта, который можно и за 200к на квартиру ебануть
3) Если газ будет - отлично
Если газа не будет - делим 70к на 4 квартиры и кайфуем. Как вариант занизить цену на отопление зимой за счет части платежей летом.
4) Думал таким заняться на волне моды на флиппинг квартир, но всё пиздец как стрёмно и рисковано.
С 2016 и до сих пор под настроение покупаю студии в недостроях, ремонтирую и сдаю студентоте, а через 5 лет продаю, что даёт хороший постоянный доход х4-5 от цены покупки
А въебать весь стабильный доход в надежду на хостел - это не для меня.
Так я же квартиры сдавать
Их в такой перди только в долгосрочную и возьмут
У тебя в перди такое только топ нищета-лимита снимет и эмигранты. Лучше тарь готовое ближе и переделай, подводных меньше.
Тем более ты затраты посчитал по рекламным ценам строительных барыг, я бы понял если бы кто-то знакомый такое построил
Типа строить не доходный дом, а дом на продажу?
Не очень понимаю о чем ты говоришь
Купи готовый дом и переделай его в доходный. В доходные кладовки Мимокроки часто ёба хоромы чуть ли не по себесу толкают, это неликвид дикий
>Обосрите пж, а то строительный сезон уже вот-вот
Всегда было интересно, зачем залезать во что-то, если ты об этом вообще ничего не знаешь от слова совсем? Судя по тому, что ты пишешь, ты даже в доме никогда в жизни не жил, как ты собираешься на этом деньги заработать? Бизнес план хуевый.
1. Стройка это всегда надолго и еще тебя наебут на х2 от той цены, что ты решил на это потратить. Строительный сезон вот-вот уже, говоришь? А ты решил дом на 250кв ебануть за сколько? За месяц другой и профиты с аренды считать? Если да, то к сроку накинь год другой. Про усадку слышал? И все это время ты бабки будешь терять, а не зарабатывать. Но тут даже не в деньгах проблема, а во времени и нервах, их уйдет просто дохуища. То один пидорас не приехал, а ты под него заказал что-то у второго пидораса, то что-то закончится и это нужно ехать докупать, то дождь идет вторую неделю, а вы вроде фундамент хотели залить, то еще какая-нибудь хуйня. Нужно всегда контроливать работы, если этого не делать то тебя помимо того, что наебут на бабки еще и на качество наебут, и ты просто ахуеешь когда запустишься. Готов быть всегда на стройке? Нет? Готов бабки.
2. Начнем с самого простого. Электричество. Ты заебешься уже на этапе, когда на участок нужно будет провести >15квт. Про проводку внутри я даже рассказывать не стану. Как анон написал выше - топить газик на 250кв с 4 квартирами электричеством это все равно что купить крузак с расходом 25 литров и пытаться экономить бенз(не получится). У тебя счетчик раскрутится до такой скорости что улетит нахуй на луну. А ебанутых арендаторов, готовых платить по 20к зимой за свет найти тяжело.
3. Септики и водоотведение. Воды с 4 квартир(с учетом 4 семей на 3-5 человека, за городом в основном все живут с табором детей/кошек/собак и всего прочего) будет сливаться просто пизда сколько. Септик нужно будет закапывать размером с титаник(по норме септик должен помещать в себя воды на 3 дня вперед минимум, вот и считай), а если на участке не дай бог будет высоко вода стоять, то тебе уже пизда, если только рядом реки нет в которую ты все говно будешь сливать(а за это еще и выебать могут). Иначе жильцы утонут в своем дерьме, особенно весной, а откачка тоже денег стоит.
4. Просто поставить дом посередине нихуя не получится. Нужно как минимум поработать над участком, забор поставить, дорожки из плитки, парковки для 4х ведер(а то и 8, ща у каждого долбаеба по 2е машины. Площадь участка представил?), чтобы весной этот же участок не превратить в вытоптанное дерьмо. А это все очень бьет по карману, если делать не самому. Опять же, аренда подразумевает зоны отдыха и барбекю. Это тоже дорого.
5. Частая проблема, что вода в скважине дерьмо, непригодная абсолютно ни для чего. Если там железа много, а его почти всегда дохуя, по крайней мере в местности где живу я, за мск ручаться не стану, то твоей сантехнике через месяц наступит пизда, если только станцию водоочистки не ставить. Сколько она будет стоить на 4 квартиры, я даже думать боюсь. А ее еще обслуживать надо, меняя дорогущие фильтры и засыпая соль.
6. Идея сама по себе кал. За городом в своих домах живет определенный контингент, который в городе жить не хочет. И хотим мы одного - тишины и покоя. Желающих терпеть ебанутых соседей, с которыми нужно делить один дом, а самое главное - один участок, в ебенях от города найдется очень не много, и я не верю что можно будет это без проблем сдавать на постоянку с фулл загрузкой. Фишка загородного дома - отсутствие городской суеты, все строят дома ради этого. Жить загородом в коммуналке звучит как сюр.
7. Дом это не разу не инвестиция. Это пассив, родовое гнездо или любое другое слово, но не наебизнес. Зарабатывают на этом только строители, причем с тебя. Содержание всего этого, это очень затратно и заебно, причем эти заебы постоянны. Особенно большого дома. Лучше проеби бабки на шлюх/купи развалюху/отдай мне часть, за то что я тебя отговорил и спас твои нервы и деньги, но не вкладывай их в дом, если он строится не для тебя. Затраты будут не меньше 30 лямов, а то и больше, сейчас стройматериалы по цене улетели в космос, любая хуйня стоит огромных денег, пачка сраных саморезов стоит дохуя. При этом доход мизерный, срок окупаемости огромный, а в случае продажи ты его хуй кому продашь.
Желаю всем жить в своем доме мечты, обнял.
>За городом в своих домах живет определенный контингент
Ты судишь по себе. Во-первых, далеко не для всех жизнь в городе это суета. Во-вторых, забываешь об активном отдыхе и отдыхе компанией. В-третьих, боишься каких-то "ебанутых" соседей, хотя таких можно не заселять/выселять.
САП ДВАЧ НИХУЯ НЕ ПОНИМАЮ НО ОЧЕНЬ ХОЧУ ЗАЛЕЗТЬ В СОВЕРШЕННО ЕБНУТЫЙ БИЗ С КУЧЕЙ РИСКОВ
@
НЕ ЛЕЗЬ ДЕБИЛ ОНО ТЕБЯ СОЖРЁТ
@
ВРЕТИ!!1
Платиновые диалоги бизача.
>Ты судишь по себе
Я сужу по своему окружению, которое будет являться ЦА идеей ОПа. Бабки-сраки из деревни нижняя пердяевка или семейка алкашей из этой же деревни у него ничего снимать не будет. Так вот, для всего моего окружения город - хсуета, от которой бегут. Бегут от людей, соседей, шума. В том числе и я. Иначе никому нахуй бы не пришло в голову проебать пол жизни и здоровья на стройку, а потом ебаться с поддержанием своего дома в нормальном состоянии. Это заебно. Это тяжело. Ты, живя в квартире, пошел срать и у тебя даже мысли нет, что что-то может пойти не так, а у меня сейчас участок затопило и поле фильтрации перестало воду отводить. Летом нужно все переделывать, чтобы следующей весной не ахуеть опять. Ты зимой открыл кран - у тебя потекла вода, а у меня от аномальных морозов вода в трубе замерзла нахуй, пока я кабель не установил греющий. И это одни из огромного количества проблем, которые есть, когда ты живешь в своем доме. А зимой нужно снег убирать каждый день, летом траву косить каждую неделю. В доме только одно сделал, нужно уже начинать ремонтировать другое. Нужно в магазин? Садись в машину и едь, дойти пешком не получится. Машина отъебнула? Ну тогда тебе пизда дорогой, будешь ездить на такси за оверпрайс пока не починишь. И если бы для дефолтного жителя дома город не был бы суетой, ему бы нахуй не пришлось в этом доме жить, он бы купил квартиру в городе и мозги себе не ебал постоянной работой. Пришел с работы, сел на диван и кайфуешь. Не нужно ничем заморачиваться. Ремонт сделал раз в 5 лет и все. Ты просто с этим не сталкивался никогда, либо живешь в КП, в котором все проблемы решают за тебя, в том числе с канализацией/уборкой снега и прочей хуйней, которая буквально ежедневна. А я сталкиваюсь с этим постоянно, в своем доме всегда есть что сделать, это никогда не кончится. Но не смотря на это все, я надеюсь что я никогда не вернусь к жизни в квартире. Нужен ли этот геморой человеку, для которого и в городе заебись? Я думаю - нет. Максимум - в формате летнего дома если только, куда приезжаешь раз в год на 2 недели. И то заебет.
>забываешь об активном отдыхе и отдыхе компанией
Причем тут это, если оп решил сдавать в долгосрок?
>боишься каких-то "ебанутых" соседей
Ты с людьми вообще контактируешь? Ебаната порой вычислить сложновато, они умеют маскироваться. Легко выселить, хотя бывает не без приколов, а вот найти новых уже бывает не легко. А это потеря денег. Это если смотреть со стороны арендодателя. А если со стороны съемщика, то повторюсь: снимать коммуналку за городом - сюр. Тогда лучше уж просто поставить несколько домов и их сдавать по отдельности за больший прайс. Либо купить несколько готовых домов в КП, мб проблем меньше с ними будет, еще и ебаться со стройкой не придется, но профита все равно малоего нет.
Анон, судя по твоему бугурту, ты явно какой-то невротик/мизантроп/агорафоб/ксенофоб/хикка/нелюдимый. Убежал из города, но и в деревне оказалось тяжело. Всё нет тебе покоя.
>Ты, живя в квартире, пошел срать и у тебя даже мысли нет, что что-то может пойти не так
Канализация в городах частенько засоряется, выходят из строя насосы. Но у меня самый большой страх это взлететь на воздух/потерять квартиру/соседей из-за пожилого человека, забывшего выключить газ/проебавшего ремонт плиты.
>проебать пол жизни и здоровья на стройку
Прям пол жизни и прям сам асбестом дышал.
Анон... я 12 лет живу на даче и тупо ни одной из перечисленных тобою проблем у меня не было.
>А зимой нужно снег убирать каждый день
Каждый день снегопады? Есть снегоуборочные машинки. Да и физический труд зимой полезен.
>летом траву косить каждую неделю
Газон, газон нужно стричь каждую неделю. Травостой можно 4-6 раз за весну-осень. Да и чего там его стричь, есть газонокосилки с приводом, сами едут. Электрические, не надо возиться с гсм. Не косой же, которую клепать надо.
Да и оба этих занятия приятны, ты ухаживаешь за своим домиком, территорией, собственностью.
>Нужно в магазин? Садись в машину и едь, дойти пешком не получится.
Анон... два сельских магазина в 15 минутах ходьбы, один из них ещё и приезжает на улицу через день. А в получасе городок.
>Машина отъебнула? Ну тогда тебе пизда дорогой, будешь ездить на такси за оверпрайс пока не починишь
Почему оверпрайс? Ты же не у вокзала ловишь.
>Ты с людьми вообще контактируешь?
А ТЫ? Ах да, ты же уже ответил.
>ты явно какой-то
Да нет, не сказал бы. Я просто тишину люблю, вот и все.
>Убежал из города
Я и не убегал, я бОльшую часть жизни прожил в доме. В квартире жил после учебы какое-то время и понял что это не для меня.
>Канализация в городах
Это случай один на миллион. Это первое. Второе - газ в квартиры не заводят уже как лет 30 наверное. Можно покупать что-то кроме хруща. А вот свой дом может изи сгореть, например от мышей по весне, которые любят жрать проводку.
>Прям пол жизни
Стройка это долго, если ты не миллионер мамин. Она занимает много времени. Придется много чего делать самому, опять же если ты не миллионер. Помимо стройки основного дома, захочется сделать что-то еще, это растянется на года. У меня все выходные ближайших 3х месяцев расписаны. А впереди еще глобальные планы на ближайшие лет 5 есть. Кстати, знаю людей которые думали что это легко и быстро, въебали все бабки на огромный дом, ограничивали себя во всем годами и так и не запустились. Не рассчитали силы/финансы.
>я 12 лет живу на даче
В моем понимании дача - это косая постройка из 90х с туалетом на улице. Без обид. Ну, в таком формате в целом то наверное проблем и не будет, если на все это глаза закрыть. Что за дача то? Подробней давай. Живешь прям круглый год?
>ни одной из перечисленных тобою проблем у меня не было
Ну значит я пиздабол/живу в бермудском треугольнике/продолжи ряд как хочешь. Но проблема в том, что с проблемами придется сталкиваться постоянно, их не может не быть. То краска облезет, то доска отойдет, то с крышей что-то. Как бы ты их не отрицал, хотя ниже сам мои слова частично подтверждаешь. По сравнению с домом, в квартире проблем нет вообще никаких. Максимум - форс мажоры.
>Каждый день снегопады? Есть снегоуборочные машинки
Этой зимой целый месяц был почти каждый день. Накидался лопатой я знатно. А машину купить нужно для начала, она не дешевая. Да и не для каждого участка она нужна/подойдет, мне например она не нужна. В посте выше я сравнивал жизнь в квартире и доме, и уборку я приводил как минус, причем постоянный. Да, физический труд полезен, базару ноль, вот только когда ты с работы приехал заебанный, а весь день была метель такая, что тебе к дому не проехать, во весело и интересно, а главное полезно, хуярить лопатой до самой ночи. А трактора все заняты и приедут в лучшем случае завтра, потому что не один ты такой умный.
>два сельских магазина
Это ситуативно, зависит от расположения. У меня не так. Мне пешком ебашить минут 30-40 надо, и мне лень. И не забывай анон, что есть дети/животные/еще какие-то обязательства, которых без машины реализовать больно трудно. Одного в школу, другого в сад. Банально на работу себя свезти нужно кому-то, на такси не наездишься, либо разоришься.
>Почему оверпрайс?
Мб потому что такси с города едет? Или у тебя в деревне еще и таксопарк есть? У меня вот нет.
>А ТЫ? Ах да, ты же уже ответил.
У жены квартиры под сдачу. Долбаебами арендотарами я насытился на три жизни вперед. Ну и моя работа тоже на людях завязана, так что про хикк мимо.
Повторюсь, дом это кайф. А мой дом - место где я счастлив и умиротворен. Все написанное мной - предостережение для людей с розовыми очками, которым кто-то там напел что это все здорово и просто. Даже обслуживание дома это не просто. А стройка это вообще пиздец, который лучше в своей жизни пропустить, если хочешь изи мод.
>
Добавлю еще про физический труд - это сейчас он тебе и мне полезен и ты получаешь удовольствие от ухода за собственностью. Но когда-то ножки с ручками перестанут так хорошо шевелиться, а снег все еще убирать будет нужно. Мысли шире.
>Какие подводные?
Окупаемость считал?
А и да, если у тебя просто есть 10-15 лямов - не еби мозги - вложи все в ОФЗ и живи на выплаты. Деньги те же нервов кратно меньше.
https://lovecraft.country/writings/the-rats-in-the-walls